Đặt cọc giữ chỗ mua căn hộ, khách hàng chịu rủi ro

Nhiều khách hàng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để đặt cọc, giữ vị trí ưng ý và để nhận ưu đãi của chủ đầu tư bất động sản bất chấp những rủi ro pháp lý đã được cảnh báo. Một số trường hợp khách hàng “khóc dở mếu dở” vì chủ đầu tư huy động vốn khi chưa được cấp phép.

Rủi ro khi đặt cọc giữ chỗ mua căn hộ

Nhiều khách hàng lỡ đặt cọc mua căn hộ tại Dự án TMS Land Đầm Cói (TP. Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc) do Công ty CP Tập đoàn TMS (TMS Group) làm chủ đầu tư lo lắng khi biết những căn hộ đã đặt cọc không có trong hồ sơ thiết kế.

Anh H. Q. Dự, một khách hàng tại Sơn Tây, Hà Nội cho biết, tháng 8/2020, thông qua môi giới của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh bất động sản Hải Phát, anh đã ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán 5 căn liền kề, biệt thự với chủ đầu tư TMS Group, mỗi căn 50 triệu đồng. Các căn có ký hiệu sau: LK89-10, SH02-6B, LK88-12B, LK83-08 và LK83-23A.

Theo hợp đồng, trong khoảng thời gian 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, khách hàng sẽ được ký hợp đồng mua các căn hộ có ký hiệu trên với Chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc cho biết, dự án này vẫn chưa đủ điều kiện huy động vốn, bán sản phẩm nên anh Dự chưa thể ký hợp đồng mua căn hộ. Điều đáng nói là, bản đồ quy hoạch 1/500 không có các lô đất ký hiệu trên.

Tương tự, mới đây, Dự án LDG Sky tại Bình Dương của chủ đầu tư LDG Group cũng vướng lùm xùm khi thu tiền đặt cọc giữ chỗ nhưng thực chất là huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chưa được cơ quan chức năng cấp phép.

Trên đây là 2 trong nhiều trường hợp khách hàng gặp rủi ro khi đặt cọc, giữ chỗ mua nhà.

Cảnh báo huy động vốn trá hình

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định: “đặt cọc là việc một bên (sau đây là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Một số chủ đầu tư lý giải rằng, trong giao dịch bất động sản, việc đặt cọc, giữ chỗ trở nên phổ biến để giúp nhà đầu tư nắm được cơ hội, tạo lợi nhuận. Trong khi đó, chủ đầu tư có quyền thực hiện các hoạt động mà pháp luật không cấm để đánh giá thị trường, đo lường mức độ quan tâm của thị trường với sản phẩm chào bán.

Pháp luật cho phép chủ đầu tư sử dụng bên thứ ba là sàn giao dịch, hoặc ngân hàng đứng ra cam kết bảo lãnh và giữ tiền cho khách hàng. Điều này phù hợp với thông lệ quốc tế và Bộ luật Dân sự vì tiền không trực tiếp về chủ đầu tư. Trong trường hợp tới thời điểm quy định mà chủ đầu tư không ký hợp đồng mua bán thì sàn giao dịch sẽ trả lại tiền cho người đặt cọc.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, phân tích, nếu chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc thì đúng là đơn thuần cho việc đảm bảo giao dịch diễn ra. Còn nếu chủ đầu tư có sử dụng tiền đặt cọc thì đó là việc huy động vốn. Mà huy động vốn khi chưa được sở xây dựng cấp phép huy động vốn là trái pháp luật. Theo quy định, nếu chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Đáng lo ngại là nhiều chủ đầu tư đã tìm cách vận dụng để tạo ra quy định cho giống với việc đặt cọc, nhưng bản chất là không thực hiện đúng việc đặt cọc. Trong những trường hợp này, khách hàng muốn rút đặt cọc mà chủ đầu tư không chấp nhận thì bên đặt cọc có thể khởi kiện ra toà án có thẩm quyền.

Mặc dù vậy, theo luật sư Tuấn, khi xảy ra sự cố như dự án không thể triển khai được, thậm chí triển khai chậm đến hàng năm trời thì người chịu thiệt hại lớn nhất chính là khách hàng.

Việc đặt cọc giữ chỗ còn gây bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư khi có doanh nghiệp mất nhiều thời gian, công sức để được phép mở bán, huy động vốn cho dự án, trong khi những doanh nghiệp khác lại không tuân thủ pháp luật, ngang nhiên thu tiền trước từ khách hàng.

“Nếu khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở thì nên kiên nhẫn chờ đến khi chủ đầu tư công bố và mở bán chính thức. Dù giá bán sau có thể cao hơn giá bán khi đặt cọc, nhưng điều đó còn chắc chắn hơn khi đầu tư vốn mà không chắc có được nhận nhà hay không? Bởi chủ đầu tư thiếu tiền nên mới phải huy động vốn trước từ người mua. Có nên đầu tư tiền cho người thiếu tiền không, đó là câu hỏi mà người mua phải trả lời để đánh giá rủi ro khi mua nhà”, luật sư Tuấn khuyến cáo.

Bài viết liên quan